11.09.2025

Время чтения: 7 мин.

Актуально на сентябрь 2026 года

Рейтинг статьи

10 +

лет опыта в области права ОАЭ

800 +

Emirates ID помогаем оформить ежегодно

150 +

компаний помогаем открыть в ОАЭ ежегодно

100 +

млн $ сохранили после оптимизации налогов

4 правила покупки апартаментов в Дубае

Содержание

1. Учитывайте полную стоимость владения
2. Важность локации
3. Особенности покупки и владения
4. Оформление сделки
Типичные ошибки покупателей — и как их избежать
Выводы
Частые вопросы (FAQ)

Недвижимость в Эмиратах с каждым годом становится более ценным активом. Страна, и Дубай в особенности, стали магнитом для состоятельных людей со всего света. Параллельно меняется законодательство, чтобы привлечь зарубежный бизнес, — как молодые компании, так и старых игроков. Всё это ведет к стремительному развитию рынка недвижимости. Но не спешите выбирать первую же квартиру по фотографиям (или рендерам, если дом строится). Сперва ознакомьтесь с нашими рекомендациями.

1. Учитывайте полную стоимость владения

В любой стране мира с оплатой стоимости недвижимости расходы не заканчиваются. Напротив, существуют неизбежные дополнительные траты. Как однократные, непосредственно на этапе сделки, так и регулярные в будущем. В случае с апартаментами в Дубае тоже следует закладывать различные сборы и комиссионные в общую цену объекта.

Стартовые расходы при покупке (ориентиры):

Сбор Земельного департамента Дубая (DLD): 4% от цены.
Административные сборы DLD: 580 AED.
Регистрация права: 2000 AED + 5% НДС (объект до 500 тыс. AED) или 4000 AED + 5% НДС (объект свыше 500 тыс. AED).
Комиссия брокеру: 2% от цены + 5% НДС.

Также отдельно учитываются комиссии банку, если покупатель оформляет ипотеку в Дубае.

Бесплатная консультация юриста в ОАЭ — начинайте без риска

Полный анализ задачи + готовый план действий от Мигрон.

Нажимая на кнопку, вы соглашаетесь с Пользовательским соглашением.

После покупки апартаментов в Дубае необходимо учитывать регулярные расходы:

Плата за обслуживание (service & maintenance fees) по дому/сообществу — на управление, охрану, уборку, инфраструктуру.
Коммунальные платежи и страхование жилья.
Ежемесячный «housing fee» города (эквивалент 5% от средней арендной ставки района).

Если с коммунальными платежами и фактическим налогом на недвижимость ситуация ясна, то первый пункт в списке требует тщательного изучения. Следует учитывать, что значительная часть многоэтажных домов в Дубае функционирует в формате престижной недвижимости, что предполагает наличие дополнительных служб. На это стоит обратить особое внимание тем, кто планирует купить апартаменты в Дубае для сдачи в аренду. Ведь регулярные платежи за недвижимость придется закладывать в размер месячной платы.

2. Важность локации

Этот совет может показаться банальным, но в Дубае, как и везде в мире, расположение непосредственно влияет и на цену недвижимости, и на доходность при аренде. Рекомендуется проверить трафик в разное время дня, а также наличие общественного транспорта (метро/автобусы). Это важно и для семьи, и для будущих арендаторов.

Если апартаменты покупаются исключительно для получения пассивного дохода, можно не сомневаться, что всегда найдутся арендаторы и на сравнительно небольшие студии, и на роскошные апартаменты. Обращайте внимание на расположение дома и виды из окон. Никто не захочет жить рядом с шумным проспектом или с видом на стройку. Причем в городе уже сложился стереотип о красивом виде из окна, из-за чего популярными у приезжих локации стали: Dubai Marina, Jumeirah Beach Residence, Business Bay, Jumeirah Lake Towers (JLT), Jumeirah Village Circle (JVC).

4 правила покупки апартаментов в Дубае

Искать жилье можно на популярных онлайн-каталогах: Property Finder, Bayut. Однако следует помнить, что зачастую в объявлениях агентов (а нередко и на официальных сайтах девелоперов) практически ничего не сказано об особенностях района, в котором расположен дом. Поэтому правильнее всего найти агента, которому можно доверить первичный подбор объекта.

3. Особенности покупки и владения

Очевидный параметр, который следует учитывать при выборе апартаментов в Дубае — готовое жилье или строящийся объект (off-plan). Первый вариант предполагает, что доступно проживание или сдача в аренду сразу после подписания купчей. Приобретение апартаментов в строящемся доме, очевидно, переносит на будущее возможность использовать эту недвижимость. Однако существует вероятность, что на момент завершения строительства апартаменты значительно вырастут в цене. То есть в течение года — двух апартаменты будут выполнять роль инвестиционного актива. И такую недвижимость можно будет сразу продать, не занимаясь оргвопросами, связанными с организацией аренды.

Второй момент, который не столь принципиален в наши дни, но он всё еще существует — право на владение недвижимостью иностранцами. Лица, у которых нет гражданства ОАЭ, вправе покупать недвижимость в freehold-зонах. Популярные примеры: Dubai Marina, Palm Jumeirah, Emirates Hills, JLT, Al Jaddaf, Mirdif, Jebel Ali, Al Sufouh. Также в эмирате существует понятие leasehold. Это долгосрочная аренда (обычно до 99 лет). Для инвесторов freehold предпочтительнее.

Третье — возможность получения визы резидента при покупке объекта определенной стоимости. По состоянию на 2025 год в Дубае можно получить двухлетнюю визу или 10-летнюю Золотую визу, в зависимости от стоимости приобретенного объекта (или нескольких). С визой на два года необходимо находиться в стране более шести месяцев в году. Золотая виза дает право оставаться резидентом ОАЭ даже при длительном пребывании за границей.

4. Оформление сделки

Правильное юридическое оформление — фундамент вашей защиты как собственника.

Убедитесь, что объект и сделка зарегистрированы в Земельном департаменте Дубая (DLD).
На готовое жилье в финале вы получаете Title Deed (свидетельство о праве собственности) — ключевой документ.
На этапе подбора запросите у продавца/агента комплект: подтверждение права собственности, отсутствие долгов по обслуживанию, разрешения, спецификации, договоры.
Пользуйтесь услугами аккредитованного RERA-агента: это сокращает риски и ускоряет процесс.
Если берете ипотеку — заранее пройдите оценку объекта и согласуйте все банковские и DLD-регистрации.

Также следует внимательно отнестись к выбору страховой компании. Сравните полисы нескольких страховщиков (страховая сумма, франшиза, исключения, ответственность). Наличие корректной страховки защищает от редких, но дорогих событий и часто является требованием банка при ипотеке.

Расходы при покупке апартаментов в Дубае: полный список

Расход	Размер
Сбор DLD (Dubai Land Department)	4% от стоимости объекта
Административный сбор DLD	580 AED
Регистрация права собственности	2 000 AED + 5% НДС (объекты до 500 000 AED) или 4 000 AED + 5% НДС (от 500 000 AED)
Комиссия брокеру	2% от стоимости + 5% НДС
Сбор за оценку объекта (ипотека)	Зависит от банка — дополнительно
Регулярный расход после покупки	Service & Maintenance Fee — от 10 до 35 AED/кв. фут в год (зависит от комплекса)

Типичные ошибки покупателей — и как их избежать

Недооценка полной стоимости владения. Решается составлением детального бюджета.
Недооценка локации. Тестируйте трафик и транспорт в часы пик, проверяйте инфраструктуру, «атмосферу» района.
Игнорирование репутации девелопера и обслуживающей компании. Соберите отзывы резидентов, проверьте историю проектов.
Отсутствие юридической тщательности. Работайте только с лицензированными агентами (RERA) и фиксируйте все шаги регистрации в DLD.

Калькулятор стоимости услуг

Выводы

С точки зрения простоты входа, Дубай остается максимально доступным для россиян рынком недвижимости. Стоимость апартаментов в эмирате существенно ниже, чем в других развитых странах. Эти два фактора в совокупности позволяют рассматривать ОАЭ, как подходящую страну для покупки недвижимости.

Однако перед тем, как сделать окончательный выбор, необходимо изучить законы эмирата, а также провести точную оценку объекта недвижимости в контексте владения и с учетом потенциального получения визы резидента.

Частые вопросы (FAQ)

Сбор Земельного департамента 4% от стоимости, административный сбор 580 дирхамов, регистрация права 2 000 AED с НДС для объектов до 500 тысяч и 4 000 AED свыше этой суммы, комиссия брокеру 2% плюс НДС. При ипотеке добавляются банковские комиссии и оценка.

Плата за обслуживание комплекса — от 10 до 35 дирхамов за квадратный фут в год, коммунальные платежи, страхование жилья и ежемесячный housing fee, равный 5% от средней арендной ставки района.

Freehold даёт полноценное владение и доступен иностранцам в Dubai Marina, на Palm Jumeirah, в Emirates Hills, JLT, Al Jaddaf, Mirdif, Jebel Ali, Al Sufouh. Leasehold — долгосрочная аренда обычно до 99 лет, для инвестора менее выгодная.

Съездить на место и оценить трафик в разное время суток, наличие метро и автобусов, инфраструктуру и атмосферу. Объявления на Property Finder и Bayut почти ничего не говорят об особенностях района, поэтому подбор стоит доверить агенту.

Подтверждение права собственности, справку об отсутствии долгов по обслуживанию, разрешения, спецификации и договоры. Работать лучше через агента, аккредитованного RERA, а регистрацию фиксировать в DLD.

При двухлетней визе — да, требуется находиться в ОАЭ более полугода в году. Золотая виза на 10 лет сохраняет статус даже при длительном пребывании за границей.