Что нужно знать об аренде апартаментов в Дубае
Содержание
В каждой стране существуют оригинальные правила и законы, определяющие порядок аренды жилья. Это относится и к жизни в ОАЭ. Подписание договора в Дубае интуитивно понятнее и проще, чем, скажем, в России. Однако существуют нюансы, на которые стоит обратить внимание.
Сложность длительной аренды в Дубае
Начать стоит с главного. Если у арендатора нет Emirates ID, то есть ему нельзя долго находиться в стране, а значит шанс арендовать жилье на несколько месяцев стремится к нулю. В ОАЭ принята практика по заключению годового контракта. Стало быть, арендатору нужен документ, позволяющий находиться в стране дольше, чем туристам.
И не стоит думать, что можно приехать в страну туристом, заключить годовой договор и выселиться через три месяца, пожертвовав страховым депозитом. Мы уже рассказывали в отдельной статье, что при подписании договора аренды иностранцу понадобится регистрация на госплатформах для оплаты коммунальных услуг. На этом этапе от арендатора безальтернативно требуется наличие Emirates ID.
Арендовать апартаменты на 2—3 месяца в Дубае можно через Airbnb или Booking. Как и в любой другой стране, модератором соглашения в данном случае выступает онлайн-платформа. Если же экспату требуется жилье на срок от года, понадобится самостоятельно (или с помощью юристов) разбираться в договоре. Рассмотрим подробнее основные положения типового документа.
Основные документы при аренде
При аренде апартаментов в Дубае основным юридическим документом является арендный договор (tenancy contract), который обычно заключается на 12 месяцев. Этот документ в обязательном порядке регистрируется в системе Ejari. Это та самая государственная платформа, которая официально фиксирует арендные отношения, и через которую экспат получает доступ к коммунальным услугам.
Без регистрации в Ejari арендатор буквально не сможет оплатить счет за воду и электричество. В Дубае нет распространенной в России практики, когда арендатор перечисляет стоимость услуг владельцу жилья, который оплачивает счета самостоятельно.
Обязанности арендодателя
Арендодатель обязан предоставить арендатору жилье в пригодном для проживания состоянии. Это значит, что квартира должна быть чистой, с исправными инженерными системами: электричеством, водопроводом, кондиционированием, интернет-соединением (если оно предусмотрено). Арендодатель отвечает за основное техническое обслуживание недвижимости, например, за ремонт крыши, фасада здания, основных коммуникаций.
Кроме того, арендодатель не имеет права без предварительного уведомления посещать квартиру. Если нужны какие-либо проверки или ремонт, владелец должен заранее уведомить арендатора и согласовать дату визита. Это очень правильное условие, которое отсутствует в российской практике.
Наконец, арендодатель обязан уважать условия договора: не повышать цену аренды без соблюдения установленных правил, вовремя возвращать депозит после окончания срока аренды (если имущество не повреждено), а также своевременно предоставлять квитанции и платежные документы.
Обязанности арендатора
Арендатор, со своей стороны, обязан использовать жилье по назначению: жить, а не, например, сдавать другим лицам без согласия владельца. В договоре часто отдельно прописывается запрет на перепланировку или крупные изменения без письменного согласия арендодателя.
Арендатор также отвечает за текущее мелкое обслуживание (например, замена лампочек, чистка кондиционеров) и обязан оплачивать коммунальные услуги. В случае возникновения повреждений, причиненных по вине арендатора, ремонт оплачивается им же.
Важный момент: арендатор обязан вовремя платить аренду, обычно за год вперёд или ежеквартально, реже — ежемесячно. Просрочки могут повлечь штрафы или расторжение договора. Следует также обратить внимание, что в Дубае по-прежнему распространено использование банковских чеков. В частности, этот платежный метод применяется при расчете за арендованное жилье. Если арендатор выписывает чеки заранее на конкретную дату в будущем, всегда следует проверять, что на банковском счету в наличии необходимая сумма. Хотя по сравнению с западными банками ситуация с санкциями в Дубае практически незаметная, задержки по переводу средств из России наблюдаются и в ОАЭ.
Депозит и его возврат
При подписании договора арендатор вносит депозит — как правило, это 10% от годовой аренды. Депозит служит залогом на случай ущерба или неоплаченных счетов. Важно тщательно зафиксировать состояние квартиры при въезде — составить акт осмотра с фотографиями. Конечно, в эмирате всё жилье новое, поэтому риск найти скрытое повреждение стремится к нулю. Однако всегда будет не лишним проверить работу плазменной ТВ-панели или состояние декоративных стеклянных поверхностей.
При выезде из квартиры арендодатель осматривает помещение. Если нет повреждений, депозит возвращается полностью. Если есть повреждения, их ремонт вычитается из депозита. Иногда возвращение депозита может затянуться, поэтому рекомендуется заранее напомнить об этом арендодателю и согласовать процесс.
Индексация арендной платы
В Дубае действует Rental Increase Calculator — калькулятор арендной платы, разработанный Департаментом землепользования (Dubai Land Department). Он определяет, может ли арендодатель повысить цену аренды и на сколько. Например, если рыночная цена квартиры выросла, арендодатель имеет право поднять аренду, но не более чем на 5–20%, и только с уведомлением минимум за 90 дней до окончания текущего контракта.
Если арендодатель нарушает эти правила и повышает цену необоснованно, арендатор может обратиться в Rental Dispute Center для урегулирования спора.
Досрочное расторжение договора
Если арендатор или арендодатель хочет досрочно расторгнуть договор, нужно внимательно читать условия. Обычно за досрочный разрыв предусмотрены штрафы — например, оплата одного-двух месяцев аренды. Без согласования расторжения можно получить судебные претензии, особенно если задолженность по платежам остаётся непогашенной.
Когда досрочное расторжение связано с серьёзными причинами (например, тяжёлая болезнь, потеря работы), лучше всего попытаться договориться с арендодателем на основе взаимопонимания и документальных доказательств.
Решение конфликтов
При возникновении споров — например, по поводу некачественного ремонта, необоснованного удержания депозита или незаконного повышения арендной платы, — их можно разрешить через Rental Dispute Center. Подать жалобу может как резидент, так и иностранец, но лучше обратиться за помощью к юристам, чтобы правильно подготовить документы.
Выводы
Правила аренды апартаментов в Дубае максимально подробно расписаны на государственном уровне. Это очень удобно, особенно для экспатриантов, которым не хочется при срочном поиске жилья каждый раз внимательно с юристами изучать договор. Права сторон и существующие ограничения интуитивно понятны. Не получится арендовать жилые апартаменты и заниматься надомным бизнесом, скажем, маникюром. Такая тайная рабочая деятельность приведёт не только к прекращению аренды, но и к депортации из страны.
С другой стороны, соблюдать законы в Дубае довольно просто. Для работы фрилансером достаточно получить лицензию во фризон. А арендованное жильё использовать только для собственного проживания, без субаренды. Если же в процессе проживания возникли какие-либо юридические трудности, всегда можно обратиться за помощью к юристам MIGRON.
Автор статьи
Другие статьи
Получитe бесплатную консультацию
