Рынок жилой недвижимости Дубая: текущее положение и перспективы

Содержание

• Город, ставший инвестиционным якорем
• Масштабы и ритм: как развивается рынок
• Рост населения и давление на рынок
• Текущая динамика
• Почему Дубай — это не пузырь
• Приток капитала
• Стратегический курс до 2033 года
• Выводы

Если только следить за новостями о строительстве в Дубае, может сложиться превратное впечатление о перегретом рынке. После пандемии ковид инвесторы активно вкладываются в жилье в эмирате. Девелоперы, со своей стороны, предлагают всё больше новых проектов. К чему приведет эта тенденция? Разбираемся в причинах и последствиях строительного бума в Дубае.

Город, ставший инвестиционным якорем

Прошедшие 10—15 лет стали ключевыми в истории развития Дубая. Относительно маленький, но полный амбиций эмират к сегодняшнему дню сформировал образ предсказуемой и перспективной инвестиционной гавани. Одним из столпов этого представления является зрелый и стабильный рынок недвижимости.

Речь не только о внушительной статистике сделок, но и о последовательной работе государства по выстраиванию прозрачной, устойчивой и высокотехнологичной среды для инвесторов. Вот почему сегодня Дубай не воспринимается исключительно в категории цены квадратного метра. Город-эмират предлагает модель будущего — жизнеспособную, технологичную и, самое главное, прибыльную.

Масштабы и ритм: как развивается рынок

Дубай демонстрирует невероятные темпы роста жилых объектов. Если смотреть только на статистические данные, невозможно понять причину такого стремительного развития эмирата. В 2024 зарубежные инвесторы приобрели недвижимость на сумму 526 млрд дирхамов ($143 млрд). По данным правительства Дубая, за первое полугодие 2025 зарегистрировано свыше 43 тысяч сделок по продаже недвижимости. Общая сумма составила 115 млрд дирхамов — почти на треть больше, чем в тот же период в 2024.

Этот феноменальный рост не является мыльным пузырем — ниже мы это обсудим. Темпы жилищного строительства стали возможны благодаря развитой правовой системе, высокой доступности цифровых платформ и стабильной инвестиционной привлекательности.

Стоит отметить, что несмотря на активную миграцию и растущий спрос, средний рост стоимости жилья остается на уровне, сравнимом с западными странами. Умеренной инфляции, во значительной мере, способствует правительственная политика. Самый яркий пример — на законодательном уровне запрещен неоправданный рост стоимости арендной платы. Владельцы жилья могут поднимать цены только в соответствии с коэффициентами, принятыми на конкретной локации.

Рост населения и давление на рынок

Примечательно, что Дубай не только наращивает объем инвестиций. В город стремятся переехать состоятельные люди со всего мира. Численность населения в эмирате растет с беспрецедентной скоростью. Только за первый квартал 2025 года город прибавил почти 90 тысяч новых жителей — в среднем около тысячи человек ежедневно. Это вдвое превышает среднегодовой прирост в 2024 году.

Даже с учетом активного строительства — планируется ввести в эксплуатацию более 61 тысячи новых объектов в 2025 году — рынок не может мгновенно отреагировать на миграционные и демографические изменения. В результате жилье дорожает в большинстве сегментов, а девелоперы стараются диверсифицировать предложения, включая среднеценовые и семейные проекты в развивающихся районах.

Текущая динамика

Одним из главных вызовов остается баланс между спросом и предложением. Рост цен на квартиры и виллы — от 20 до 40 процентов за последние два года — обусловлен не только инвестиционной активностью, но и демографическим давлением. Особенно активно дорожает жилье в таких районах, как Jumeirah Islands, Palm Jumeirah, Dubai Hills и Emirates Hills.

Сегмент арендного жилья также демонстрирует устойчивую инфляцию. Арендные ставки на квартиры выросли в среднем на 10%, на виллы — на 5%. Однако на рынке начали проявляться признаки краткосрочного охлаждения: зафиксировано снижение количества ипотечных заявок и продаж на стадии строительства в первом квартале 2025 года. Это не воспринимается как тревожный сигнал, а скорее как элемент фазы «переваривания» предыдущего бурного роста.

Почему Дубай — это не пузырь

Вопрос о возможной перегретости дубайского рынка возникает регулярно. Однако структура и поведение рынка в 2025 году кардинально отличаются от тех, что существовали как глобально, так и в Дубае в начале 2000-х.

Основным отличием в сегодняшней ситуации является зрелость госрегулирования. Все сделки проходят через обязательные эскроу-счета. Правительственные ведомства — RERA и Земельный департамент Дубая — контролируют каждую стадию девелопмента. Спекулятивные инвестиции составляют незначительную долю от общего объема операций.

Финансовая система также находится в хорошем состоянии. Банки сократили концентрацию в сфере недвижимости, а крупные застройщики действуют осторожно, избегая чрезмерного кредитного плеча и придерживаясь этапного строительства. Это создает макроэкономический буфер от возможных шоков. Как итог, сформировалась база долгосрочных инвесторов, экспатов с Золотыми визами и институциональных игроков, которые рассматривают Дубай как площадку для перевода и накопления капитала, а не быстрых заработков на перепродаже жилья.

Приток капитала

Инвесторы со всего мира активно, особенно из Великобритании, Индии и Китая переводят в Дубай львиную долю своих капиталов. Эмират привлекает супербогатых людей нулевым налогообложением, правом полного иностранного владения недвижимостью и простыми цифровыми процедурами.

Стоимость входа относительно невелика. Даже в районах с курортной инфраструктурой — таких как JVC — можно приобрести студии и однокомнатные квартиры по цене, сопоставимой с жильем на окраине европейской столицы. Если же оценить стремительный рост квадратного метра в Москве, то средний бюджет в Москве сравним с предложениями комфорт-класса в эмирате.

Стратегический курс до 2033 года

Правительство Дубая занимается всесторонним развитием эмирата. За 10 лет предполагается удвоить вклад жилищного сектора в ВВП, увеличить число сделок на 70% и т.д. Если коротко, правительство эмирата серьезно нацелено на привлечение состоятельных семей в среднесрочной перспективе.

При этом акцент сделан не на экстенсивный рост, а на интеллектуальное развитие. Предполагается развитие новой культурной среды в городе, характерной чертой которой станет цифровизация, устойчивое градостроительство и внедрение инноваций (например, беспилотного такси). Несмотря на популярность Дубая среди миллионеров, власть эмирата также уделяет внимание бюджетному (в категориях стран первого мира) жилью.

Выводы

Эмират Дубай переживает уникальный этап развития. Еще 10—15 лет назад регион рассматривали в качестве запасного адреса: в рамках диверсификации инвестиционного портфеля. В то время жилье часто приобреталось с целью перепродажи в среднесрочной перспективе. Такая система вела к стремительному подорожанию объектов в диспропорции к росту спроса.

Сегодня сложилась обратная ситуация: в Дубай на ПМЖ стремятся переехать сотни тысяч людей — многие из них принадлежат к категории миллионеров. Это адекватно соотносится как с политикой властей эмирата по развитию города, так и с постепенным развитием рынка недвижимости, на котором всё отчетливее проявляется разделение на разные ценовые категории в зависимости не только от новизны, но и от содержания объекта.

В рамках нынешнего развития Дубай является беспрецедентной по удобству и перспективности базой для инвестиций. Отдельно стоит отметить по-прежнему лояльное отношение эмирата к капиталам из России. Если вас интересует вопрос инвестиции в жилье и получение Золотой визы эмирата, запишитесь на консультацию с юристам MIGRON.