Доход от инвестиций в недвижимость в Дубае

В этой статье мы объясняем, как сдавать в аренду жилую недвижимость в Дубае. Объясняем преимущества краткосрочной и долгосрочной аренды и приводим ориентировочный ROI в 2025 году.

Мировой центр инвестиций и экспатриантов

С 2019 года Дубай активно привлекает глобальных инвесторов благодаря запуску программы Золотая виза. Предсказуемо популярным способом получения визы стали инвестиции в недвижимость. Минимальный порог для подачи заявки снижен до 2 миллионов дирхамов, что привлекло покупателей из Индии, Великобритании и России. Это решение способствовало привлечению в Дубай более 146 миллиардов долларов иностранного капитала — больше, чем, например, в Лондон, традиционно считавшийся финансовым хабом Европы.

Сегодня в Дубае проживает более 3,5 миллионов человек, и около 85% из них — это иностранцы. Благодаря высокому уровню жизни, безопасности, современным инфраструктурным решениям и благоприятному налоговому климату эмират стал привлекательным не только для инвесторов, но и для квалифицированных специалистов. По оценкам экспертов, к 2040 году население города может достигнуть 5,8 миллионов человек.

Отдельного внимания заслуживает рынок недвижимости: Дубай входит в пятерку городов мира с наивысшей стоимостью и арендной ставкой на элитное жилье. При этом стоимость квадратного метра при покупке здесь все еще ниже, чем в Нью-Йорке или Лондоне. Благодаря такому соотношению ROI в популярных районах держится на уровне 6–8% годовых.

Краткосрочная аренда в Дубае: как зарабатывать на недвижимости

Почему краткосрочная аренда выгоднее долгосрочной

Владельцы недвижимости все чаще отказываются от традиционной долгосрочной аренды в пользу краткосрочной. Причина проста: доходность выше, а сложностей даже меньше, чем при долгосрочной аренде. Квартиры и виллы, сданные посуточно или на несколько недель, приносят на «масс-маркете» от 6% до 8% годовых, а в премиальных районах — еще больше. Поскольку в Дубае круглый год теплая сухая погода, здесь нет такой туристической сезонности, как на других курортах в Азии и Европе.

Где и какую недвижимость сдавать

Наибольшей популярностью у арендаторов пользуются районы Dubai Marina, Downtown Dubai и Palm Jumeirah. Эти районы на слуху даже у тех, кто еще не был в эмирате. Туристов привлекает расположение, уровень сервиса и близость к основным достопримечательностям. Сдавать можно как апартаменты в жилых комплексах, так и виллы в закрытых сообществах, если они соответствуют требованиям Dubai Tourism and Commerce Marketing (DTCM).

Как легально сдавать жилье посуточно: регистрация в DET

Чтобы сдавать жилье в аренду на законных основаниях, необходимо получить лицензию на дом отдыха от Департамента экономики и туризма (DET). Процесс состоит из этапов:

• Создание аккаунта на портале Holiday Homes DET.
• Загрузка документов: удостоверение личности, права собственности, счет за коммунальные услуги, договор аренды.
• Заполнение данных о недвижимости и подача онлайн-заявки.
• Оплата регистрационного сбора.
• Получение лицензии — действующей в течение года с обязательным продлением.

Что нужно учитывать владельцам

Для успешного ведения краткосрочной аренды важны не только документы, но и соблюдение стандартов. Собственники обязаны:

• Регистрировать гостей в системе DET.
• Обеспечить регулярную уборку, наличие противопожарных систем, кондиционирования и высокоскоростного интернета.
• Выплачивать туристический сбор — от 7 до 20 дирхамов в сутки с гостя, в зависимости от класса жилья.
• Иметь страховку на объект, включая страхование от ущерба и страхование дохода от аренды.
• Ограничение по количеству объектов: один владелец может зарегистрировать до 8 объектов, более — требует коммерческой лицензии.

Что такое долгосрочная аренда и кому она доступна

Зарабатывать на инвестициях в недвижимость Дубая можно и при долгосрочной аренде. В эмирате долгосрочной считается аренда сроком от одного года. Такой формат подходит резидентам ОАЭ, а также юридическим лицам, которые арендуют жилье для сотрудников.

Преимущества долгосрочной аренды

• Стабильный денежный поток

Главное преимущество долгосрочной аренды — это предсказуемость. Один раз найдя надежного арендатора, владелец может быть уверен в регулярных ежемесячных платежах в течение всего срока действия контракта. Это удобно для планирования бюджета, погашения ипотечного кредита или накоплений.

Долгосрочные арендаторы, как правило, проживают в объекте годами, что сводит к минимуму необходимость постоянного маркетинга, уборки, общения с гостями или решения бытовых вопросов.

Поскольку новые арендаторы ищутся реже, затраты на рекламу, фотосъемку, платформы и агентские комиссии становятся ниже в сравнении с краткосрочной арендой.

Регулирование долгосрочной аренды в Дубае: закон, RERA и Ejari

Следует понимать, что инвестиции в недвижимость в Дубае принесут прибыль только при соблюдении местных законов. Не нужно думать, что получится «договориться» с арендодателем и не заниматься легальными процедурами. Правительство эмирата строго следит за соблюдением законов, и в некоторых случаях даже поощряет жалобы резидентов на нарушения. Поэтому мы рекомендуем обратиться за бесплатной консультацией юристов в Дубае, чтобы изначально разобраться в местном законодательстве, а затем спокойно заниматься своим бизнесом.

Рынок долгосрочной аренды регулируется Законом № 26 от 2007 года, также известным как Закон об аренде Дубая. Главный орган, контролирующий рынок — RERA (Real Estate Regulatory Agency). Основные положения закона:

• Регистрация договора аренды

Каждый договор аренды должен быть зарегистрирован в системе Ejari — официальной базе данных аренды в Дубае. Без этого документа невозможно подключить коммунальные услуги, подать жалобу в суд или подтвердить аренду для визы.

Любое увеличение арендной платы должно соответствовать индексу арендной платы RERA, который зависит от рыночных условий в конкретном районе. В большинстве случаев повышение не превышает 5% в год.

Договор аренды считается действующим до конца срока, даже в случае смерти одной из сторон. При этом обязательства переходят к наследникам. Одностороннее расторжение возможно только при наличии соответствующего пункта в контракте или по взаимному согласию сторон.

Выгодные районы для инвестиции в недвижимость в Дубае

Рынок недвижимости Дубая продолжает демонстрировать высокий инвестиционный потенциал — особенно в сегменте аренды. По данным 2025 года, самую высокую доходность при сдаче недвижимости в аренду показывают Al Furjan и Jumeirah Village Circle (JVC). В этих районах средняя доходность от аренды студий составляет 8,51% и 7,87% соответственно. Они особенно привлекательны благодаря более доступным ценам покупки и устойчивому спросу на арендуемое жилье.

Для тех, кто рассматривает более престижные локации, Downtown Dubai и Dubai Marina остаются популярными, несмотря на высокую стоимость покупки. Здесь студии приносят до 7,92% годовых, но входной порог существенно выше: в Marina он превышает $1,2 млн, а в Даунтауне — $1,07 млн.

Выводы

Инвестировать в недвижимость в Дубае и зарабатывать относительно легко. Эмират является популярной локацией и у туристов, которые хотят отдохнуть неделю, и у экспатов, которые переезжают по работе. И тем, и другим нужно жилье. Важное преимущество Дубая — отсутствие резкой сезонности, как на других «пляжных» курортах, что позволяет зарабатывать на краткосрочной аренде круглый год.

Инвестируя в недвижимость в эмирате, можно сразу достичь нескольких целей: получить ВНЖ Дубая и сформировать стабильный пассивный доход. Чтобы правильно оформить все документы и начать легальный бизнес в эмирате, обращайтесь к миграционным юристам MIGRON.