Аренда коммерческой недвижимости в ОАЭ: что надо знать
Мы неоднократно говорили — и повторим вновь — что ведение бизнеса в Дубае разительно отличается от типичных российских порядков. Это относится и к вопросу аренды складов и офисов. Объясняем, к чему готовиться инвесторам, решившим открыть компанию в Арабских Эмиратах.
О чём следует помнить при аренде офиса в Дубае
Главное правило относительно аренды коммерческих помещений — всё, что не прописано в договоре, не разрешено. Если арендатор захочет провести ремонт, он должен не только убедиться, что эта возможность зафиксирована в документе. Дополнительно придется получить разрешение от Муниципалитета Дубая или от Управления свободной экономической зоны. В противном случае арендатор рискует заплатить большие штрафы и лишиться депозита.
Вторая важная оговорка — официальные органы строго разделяют коммерческие помещения по типу. Допустим, в новой компании работает пару человек, при этом изначально арендован огромный склад на перспективу. В данном случае законом запрещено поставить компьютерные столы в углу склада и назвать это офисом. При подаче документов на регистрацию компании в Дубае необходимо предоставить договор аренды на настоящий офис (или место в коворкинге), исходя из количества офисных сотрудников.
Наконец, стоит помнить про рост стоимости аренды. Арабские Эмираты переживают период стремительного экономического роста. Ежегодно цены растут и на жилые, и на коммерческие помещения. Земельный департамент Дубая (DLD) даже создал онлайн-калькулятор RERA, чтобы рассчитать повышение арендной платы за квадратный метр в офисе в конкретном квартале через год.
Типы аренды коммерческих помещений
Очевидно, что существенной статьей расходов всегда будет плата за коммуникации и содержание помещений. Этот аспект отдельно оговаривается в договоре. При аренде офиса или склада в Дубае заключается один из трех типов договоров — это автоматически определяет, какая сторона покрывает ежемесячные расходы.
- Валовая аренда — фиксированные ежемесячные платежи за аренду. Арендодатель оплачивает налоги, страховку и техническое обслуживание помещения.
- Тройная чистая аренда (Triple-net) — арендатор ответственен за оплату страховки, налогов и расходов на техническое обслуживание.
- Модифицированная чистая аренда — сопутствующие расходы делятся поровну между арендатором и арендодателем.
Также существует отдельный вид договора на аренду земли. Его можно считать выгодным только при долгосрочных инвестициях в экономику ОАЭ. Согласно договору, компания-арендатор платит за землю, на которой вправе построить подходящее здание для ведения бизнеса. Однако по окончании срока действия договора арендодатель получает во владение и землю, и здание.
Подготовка к заключению договора
Как мы уже рассказывали в других статьях, в Арабских Эмиратах существует два типа юрисдикции: оншорные (Mainland) и оффшорные (Free zone). Зарубежный инвестор выбирает способ регистрации и, соответственно, находит помещение в нужной юрисдикции.
Если компания регистрируется «на территории страны», соответственно, выбор доступных помещений шире. Бизнес, основанный в свободной экономической зоне, может использовать офисы и склады только в пределах юрисдикции конкретной зоны. Следует внимательно ознакамливаться с правилами Free zone до подачи заявки на регистрацию: иногда существуют ограничения по типу офиса, иногда на территории отсутствуют складские помещения.
При заключении договора арендодатель может запросить следующие документы:
- подтверждение права собственности на бизнес;
- копию Emirates ID;
- копию торговой лицензии;
- выписку из банковских счетов (личные и корпоративные);
- копию бизнес-плана;
- рекомендации предыдущего/текущего арендодателя.
Логика ведения бизнеса в ОАЭ предполагает, что любые подтверждающие документы не будут лишними. Если россияне планируют основать бизнес в Дубае, им приходится в т.ч. заниматься переводами документов на английский и арабский языки. Чтобы правильно подготовить бумаги, обращайтесь к специалистам MIGRON. Мы помогаем зарегистрировать компании в ОАЭ , поэтому тщательно изучаем все вопросы касательно делопроизводства.
После регистрации бизнеса в Эмиратах инвестор вправе выступить спонсором для своих сотрудников-экспатов. В данном случае количество спонсорских виз напрямую зависит от типа или размера офиса:
- компании, зарегистрированные в коворкингах (flexi desk), могут получить до трех виз;
- бизнес с фиксированным офисным помещением — четыре или пять виз;
- большие компании со свободным арендованным пространством — виза за каждые 9 кв. м помещения.
Срок действия договора обсуждается заранее. Крайне редка практика, когда срок меньше трех или больше десяти лет. При заключении договора вносится депозит, как правило, в размере стоимости месячной аренды.
Деловые планы могут меняться по разным причинам. Стоит учитывать различные «отходные пути», особенно, если речь идет об открытии бизнеса за рубежом. При заключении договора аренды офиса в Дубае можно договориться с владельцем помещения о добавлении в текст двух пунктов:
- о возможности субаренды помещения;
- о возможности досрочного расторжения договора.
Если с первым пунктом идея ясна без комментариев, то второй требует дополнительных пояснений. Отказ от аренды до истечения указанного срока приведет к штрафу — порядка двух месячных стоимостей аренды. При обсуждении таких событий до подписания бумаг есть шанс договориться о меньшей сумме неустойки.
