Аренда коммерческой недвижимости в ОАЭ: что надо знать

Содержание

• О чём следует помнить при аренде офиса в Дубае
• Типы аренды коммерческих помещений
• Подготовка к заключению договора
• Выводы

Мы неоднократно говорили — и повторим вновь — что ведение бизнеса в Дубае разительно отличается от типичных российских порядков. Это относится и к вопросу аренды складов и офисов. Объясняем, к чему готовиться инвесторам, решившим открыть компанию в Арабских Эмиратах.

О чём следует помнить при аренде офиса в Дубае

Главное правило относительно аренды коммерческих помещений — всё, что не прописано в договоре, не разрешено. Если арендатор захочет провести ремонт, он должен не только убедиться, что эта возможность зафиксирована в документе. Дополнительно придется получить разрешение от Муниципалитета Дубая или от Управления свободной экономической зоны. В противном случае арендатор рискует заплатить большие штрафы и лишиться депозита.

Вторая важная оговорка — официальные органы строго разделяют коммерческие помещения по типу. Допустим, в новой компании работает пару человек, при этом изначально арендован огромный склад на перспективу. В данном случае законом запрещено поставить компьютерные столы в углу склада и назвать это офисом. При подаче документов на регистрацию компании в Дубае необходимо предоставить договор аренды на настоящий офис (или место в коворкинге), исходя из количества офисных сотрудников.

Наконец, стоит помнить про рост стоимости аренды. Арабские Эмираты переживают период стремительного экономического роста. Ежегодно цены растут и на жилые, и на коммерческие помещения. Земельный департамент Дубая (DLD) даже создал онлайн-калькулятор RERA, чтобы рассчитать повышение арендной платы за квадратный метр в офисе в конкретном квартале через год.

Типы аренды коммерческих помещений

Очевидно, что существенной статьей расходов всегда будет плата за коммуникации и содержание помещений. Этот аспект отдельно оговаривается в договоре. При аренде офиса или склада в Дубае заключается один из трех типов договоров — это автоматически определяет, какая сторона покрывает ежемесячные расходы.

• Валовая аренда — фиксированные ежемесячные платежи за аренду. Арендодатель оплачивает налоги, страховку и техническое обслуживание помещения.
• Тройная чистая аренда (Triple-net) — арендатор ответственен за оплату страховки, налогов и расходов на техническое обслуживание.
• Модифицированная чистая аренда — сопутствующие расходы делятся поровну между арендатором и арендодателем.

Также существует отдельный вид договора на аренду земли. Его можно считать выгодным только при долгосрочных инвестициях в экономику ОАЭ. Согласно договору, компания-арендатор платит за землю, на которой вправе построить подходящее здание для ведения бизнеса. Однако по окончании срока действия договора арендодатель получает во владение и землю, и здание.

Подготовка к заключению договора

Как мы уже рассказывали в других статьях, в Арабских Эмиратах существует два типа юрисдикции: оншорные (Mainland) и оффшорные (Free zone). Зарубежный инвестор выбирает способ регистрации и, соответственно, находит помещение в нужной юрисдикции.

Если компания регистрируется «на территории страны», соответственно, выбор доступных помещений шире. Бизнес, основанный в свободной экономической зоне, может использовать офисы и склады только в пределах юрисдикции конкретной зоны. Следует внимательно ознакамливаться с правилами Free zone до подачи заявки на регистрацию: иногда существуют ограничения по типу офиса, иногда на территории отсутствуют складские помещения.

При заключении договора арендодатель может запросить следующие документы:

• подтверждение права собственности на бизнес;
• копию Emirates ID;
• копию торговой лицензии;
• выписку из банковских счетов (личные и корпоративные);
• копию бизнес-плана;
• рекомендации предыдущего/текущего арендодателя.

Логика ведения бизнеса в ОАЭ предполагает, что любые подтверждающие документы не будут лишними. Если россияне планируют основать бизнес в Дубае, им приходится в т.ч. заниматься переводами документов на английский и арабский языки. Чтобы правильно подготовить бумаги, обращайтесь к специалистам MIGRON. Мы помогаем зарегистрировать компании в ОАЭ , поэтому тщательно изучаем все вопросы касательно делопроизводства.

После регистрации бизнеса в Эмиратах инвестор вправе выступить спонсором для своих сотрудников-экспатов. В данном случае количество спонсорских виз напрямую зависит от типа или размера офиса:

• компании, зарегистрированные в коворкингах (flexi desk), могут получить до трех виз;
• бизнес с фиксированным офисным помещением — четыре или пять виз;
• большие компании со свободным арендованным пространством — виза за каждые 9 кв. м помещения.

Срок действия договора обсуждается заранее. Крайне редка практика, когда срок меньше трех или больше десяти лет. При заключении договора вносится депозит, как правило, в размере стоимости месячной аренды.

Деловые планы могут меняться по разным причинам. Стоит учитывать различные «пути отхода», особенно, если речь идет об открытии бизнеса за рубежом. При заключении договора аренды офиса в Дубае можно договориться с владельцем помещения о добавлении в текст двух пунктов:

• о возможности субаренды помещения;
• о возможности досрочного расторжения договора.

Если с первым пунктом идея ясна без комментариев, то второй требует дополнительных пояснений. Отказ от аренды до истечения указанного срока приведет к штрафу — порядка двух месячных стоимостей аренды. При обсуждении таких событий до подписания бумаг есть шанс договориться о меньшей сумме неустойки.

Пройдите быстрый опрос для получения персонального предложения.

Спасибо за ответы!
Теперь мы можем оказать консультацию БЕСПЛАТНО конкретно для Вашего случая

Оставьте свой номер телефона, чтобы мы Вам дозвонились*

Как срочно нужно получить ВНЖ / Emirates ID?

В течении месяца

В течении 3 месяцев

В течении полугода

В течении года

Сколько человек нуждаются в консультации по ВНЖ / EmiratesID ?

Один

С супругом \ супругой

С супругом \ супругой и детьми

С родителями

Группа людей

Примерный среднемесячный доход?

$3,000-$5,000

$5,000-$10,000

$10,000-$20,000

Свыше $20,000

Другое (Нет данных)

Уровень образования или сертификаты?

Бакалавр

Магистр

PhD / Кандидат наук

Профессиональная степень (MBA, MD, и др.)

Профессиональные сертификаты (CFA, PMP, и др.)

Отраслевые сертификации

Нет международных сертификатов и образования

Выберите вашу категорию?

Высококвалифицированный специалист

Предприниматель / Инвестор

Freelance / Удаленный работник

Инвестор в недвижимость

Деятель искусств / культуры

Спортсмен высокого уровня

Пенсионер

Другое (Нет профессионального статуса)

Основная цель получения ВНЖ / EmiratesID ?

Долгосрочное проживание

Работа и развитие карьеры

Открытие и развитие бизнеса

Инвестиции и недвижимость

Воссоединение с семьей

Пенсионное резиденство

Где вы сейчас проживаете?

ОАЭ

Россия

Казахстан

Другая страна

Есть ли у вас виза?

Да, резидентская

Да, туристическая

Да, рабочия

Нет

Другое

В какой валюте вы бы хотели вести расчеты?

Дирхамы

Доллары

Рубли

Евро

Криптовалюта

Другое

Нужен ли вам офис в ОАЭ?

Да

Нет

Не знаю

Регион работы компании?

Только ОАЭ

За пределами ОАЭ

Весь мир

Другое

Какую фризону вы рассматриваете для регистрации компании?

IFZA

RAKEZ

AJMAN

DMCC

Maydan

Shams

Помочь с выбором

Какое направление (ниша) вашего бизнеса?

Агенство недвижимости

Маркетинг / IT

Продажа одежды / аксессуаров

Управляющая компания

Услуги в ОАЭ

Продажа электроники

FMCG (товары повседневного спроса)

Фриланс

Другое

Какая услуга вас интересует ?

Регистрация компании в ОАЭ

Emirates ID / ВНЖ / Резиденство ОАЭ

Банковский счёт в ОАЭ

Легализация документов для ОАЭ

Бухгалтерия / кадры / финансы и аудит

Другие услуги

Далее

Выводы

Если вы открываете бизнес в ОАЭ, будете приятно удивлены, насколько в стране соблюдается правило «что написано пером, не вырубишь топором». Однако это означает, что любой нюанс и каждый аспект аренды коммерческого помещения необходимо зафиксировать на бумаге. Это несложно, если обратиться к юристам для получения квалифицированной поддержки.

Не самым комфортным процессом для инвесторов из России может быть сбор обязательных и дополнительных документов. И власти Арабских Эмиратов, и арендодатели заинтересованы в сотрудничестве с надежными бизнесменами. Поэтому следует готовиться, что при заключении договора на аренду офиса в Дубае владельцы помещения будут долго внимательно изучать документы арендатора.